디딤돌로 아파트 산 후기 5 - 재건축 아파트 구매 방법

* 지난 글

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디딤돌로 아파트 산 후기1 - 내 조건/준비방법

https://follow-your-dream.tistory.com/90

디딤돌로 아파트 산 후기2 - 아파트 계약/주의사항

 

 

지난 글에서 디딤돌 생애첫주택은 재건축 아파트 매수가 안된다고 했다.

여기서 나는 어떻게 재건축 아파트를 사게 되었는지 기록해보려고 한다.

 

 

* 핵심: 재건축 단계 확인! (조합 설립 전이어야 한다)

원래 나는 재건축이 아닌 미분양을 줍줍하려고 했다.

대출금리가 높아지면서 미분양건들이 발생했고,

그 중 생각보다 괜찮은 가격과 위치, 중도금 무이자등의 혜택을 주는 아파트가 있었다.

하지만 이렇게 괜찮은 위치와 가격, 혜택을 많이 주는 미분양 아파트들은

금방 다시 분양이 되어버린다.

그리고 나는 한 발 늦었었다.

 

한 번 마음에 든 아파트가 있었기에

다른 곳은 마음에 차지 않았고,

일반 괜찮은 곳을 매매로 들어가자니 가격이 비쌌다.

부모님이 재건축 소식이 들려올만한 30년된 아파트를 알아왔는데

여기는 마음에 들지 않았다.

가격은 저렴했지만 위치도, 미래에 생길 재건축 기회의 가능성도 한참 먼 이야기 같았다.

 

그래서 40년 이상 된 아파트를 찾아보던 중

평소 눈여겨보고 있던 아파트를 검색했는데, 

이미 재건축이야기가 나오고 있었다.

당시 안전진단을 통과(재건축 9단계 통과)했다고 현수막이 걸린 것을 보고

관심을 갖게 되었고 이 때 재건축에도 여러 단계가 있고 몇년정도 걸리는지 알게 되었다.

 

그리고 가장 중요한.. 

디딤돌로 재건축 이야기가 나오는 아파트를 구매하려면

조합이 설립되었는지 확인하는게 중요하다는 것을 알게 되었다.

조합이 설립된 재건축 아파트는 디딤돌이 불가능하다.

당시 내가 매수했던 아파트는 조합 바로 전 단계인 재건축추진위원회의 상태였기에

디딤돌로 매수가 가능했던 것이다.

 

 

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<재건축에 대한 설명> 

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1. 재건축 vs 재개발

재건축과 재개발을 혼동하는 경우가 많은데,

재개발은 보통 시나 구, 나라에서 대규모로 진행하는 경우고,

재건축은 아파트 주민들에 의해 진행이 되는 경우다.

그래서 재건축의 경우 아파트 주민들의 찬성빈도가 어느정도 되어야하고

주민들의 모금으로 위원회 운영 및 안전진단 등이 진행된다.

내가 구매했던 아파트는 원하는 사람들끼리 모금하긴 했지만

위원회에 소속된 분들이 많이 모금을 했고,

재건축을 원하는 각 세대당 몇십만원씩 모금해서 안전진단을 진행했고

재건축 허가 기준을 통과하게 되었다.

 

 

2. 재건축의 단계

부동산에서 들은 이야기와

재건축에 대해 검색하며 알게 된 이야기를 정리해보자면,

재건축은 안전진단을 통과하게 되면

보통 10년안에 마무리된다고 한다.

안전진단에서 재건축 허가받는게 쉽지 않은데

최근 그 기준이 완화되어서 내가 매수한 아파트도

애매하게 허가가 안나다가 허가기준을 통과하게 되었다고 들었다.

 

9단계-재건축 안전진단 통과

8단계-조합설립 인가

7단계-시공업체 선정

6단계-사업시행 인가

5단계-관리처분인가(분양신청 등 진행)

4단계-이주

3단계-철거,착공

2단계-준공,입주

1단계-해산,청산

 

대략 이정도의 단계를 거치는데, 

지금 내 아파트는 8단계를 거치고 있다.

이 기간까지 8개월정도가 소요되고

현재 재건축을 진행하는 부분에 대해 

비용을 지원해주겠다고 해서 예산이 잡혀있는 상황이라고 한다.

(그러니 빨리 조합이 설립될 것 같다)

이후 시공업체 선정 및 사업시행 인가에 약 1.5년

분양신청, 관리처분인가등에 약 1.5년

이주, 철거, 착공하기까지 약 3~4년이 걸린다고 한다.

 

3. 재건축의 장점 / 단점

재건축의 장점은 새 집으로 재탄생하는 것이기 때문에

아파트 소유자는 기존 주택 매매가에 

분양가격이 선정되면 약간 돈을 더 내서 분양권을 획득한 후

판매하게 되면 차익이 생기기 때문에 자산을 마련할 수도 있고,

어차피 새집이기 때문에 조금 더 기다렸다가 

직접 들어가서 살아도 된다.

직접 들어가 살더라도 지금 주택 매매가보단 오른 금액의 아파트가 될거다.

 

단점은.. 조합이 무산되면 ..하 .. 

하지만 현재 많은 주민들이 재건축을 간절하게 기다리고 있기 때문에

이 재건축의 수요를 믿고..

일단 이렇게 희망회로 돌리고 있으며

이주, 철거 전까지는 내가 들어가 살다가 

월세를 줄 생각이기 때문에 인테리어를 해놓을 생각이다.

철거 예정인 아파트이기 때문에 

되도록 적은 비용으로 깔끔하게 인테리어를 진행할 예정이며,

반셀프로 진행할 예정이다.

이와 관련된 글은 다음에 기록해보려고 한다.